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过半物业亏损 广东惠州住宅物业费指导价拟上涨

来源:南方日报 发表日期: 2012-11-26 10:48:53

    惠州市市区(含仲恺区)物业服务收费政府指导价将进行调整,带电梯(高层)住宅物业不超过1.65元/平方米·月;不带电梯(多层)住宅物业不超过1.00元/平方米·月……日前,惠州市物价局公示《关于完善惠州市市区物业服务收费政府指导价管理工作的方案(征求意见稿)》(以下简称《方案》)。根据《方案》,调整后的最高指导价将比2005年起执行的指导价高0.22元/平方米·月。

      缘起▶▶调查发现过半物业公司经营亏损

      惠州市物业管理协会会长刘德军介绍,近年来物业服务成本随着物价上涨而增加,但大部分住宅小区物业管理收费标准多年没变,导致物业管理公司经营状况不佳。为此,今年5月,市物业管理协会向市物价局提交了《关于申请调整物业服务政府指导价的函》,申请调整物业服务收费政府指导价。

      为此,市物价局价格成本调查队选择市区14个有代表性的物业小区进行了调查。调查发现,其中2010年有7个经营亏损,2011年有8个经营亏损,亏损企业过半。因经营状况差,不少物业公司通过压低员工工资和延长劳动时间降低成本,导致物业服务质量明显下降,并有恶性循环迹象。

      “2011年惠州市市区物业公司人均月工资1926.74元,而同年惠城区在岗职工月平均工资3397元。”刘德军说,由于工资低,物业管理服务人员不稳定,流动性大,导致队伍素质偏低,管理服务不到位,长此以往,不利于物业行业健康发展。

      惠州市物价局提供的一份材料显示,目前东莞、肇庆和江门三市带电梯物业服务收费政府指导价最高价分别为2.4元/平方米·月、3元/平方米·月和1.65元/平方米·月,三市标准均高于惠州现行的最高1.43元/平方米·月的指导价。

      惠州市物价局市场监管科科长钟锦成说,现行政府指导价于2005年7月1日起执行,至今已有7年未作调整,与市场发展不相适应,这也是此次完善物业服务收费政府指导价管理工作的主要原因。

      “主要是现行方式‘上浮不超过30%’的规定缺乏可操作性,在调整物业服务费的实际操作过程中,物业企业与业主难以协商一致,因而无法上浮。此外,现行服务等级标准不够清晰,造成质价不符。”钟锦成说,此次调整后采用的组合式服务收费在广州和深圳实践过,更趋合理,物业小区自主管理能力大幅提升,矛盾纠纷明显减少,省物价局给予充分肯定,要求在全省逐步推广。

      变化▶▶最高标准上涨了0.22元/平方米·月

      政府指导价调整后,将采用“组合式服务收费”,即将物业管理划分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护五项服务,每一项服务分三个等级,并对应一个服务标准和收费标准。具体等级由物业企业与业主协商确定物业服务费时参照执行。实行政府指导价的住宅物业服务收费由上述五项服务收费组成,不上浮。

      “《方案》还拟定了新的物业费收费标准,带电梯(高层)住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.65元/平方米·月,不带电梯(多层)住宅物业不超过1元/平方米·月。”钟锦成表示,目前市区最高收费标准为1.43元/平方米·月(一级标准为1.1元/平方米·月,可以上浮30%),新标准上涨了0.22元/平方米·月。《方案》还拟定了业主自有车位物业服务收费标准,最高不超过70元/辆·月。

      新管理模式对物业所提供的服务内容更加细化,对物业公司的价质是否相符起到直观的对照和监督作用。比如在公共秩序维护方面,带电梯物业一级标准要求各出入口24小时值班看守,重点部位每2小时巡逻1次,收费标准为0.4元/平方米·月;综合管理服务中,一级标准中要求周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待,并提供24小时热线电话服务,收费标准为0.6元/平方米·月。

      “组合式服务收费是将服务和收费先细化,再组合,服务和收费清楚明了,质与价对等。”钟锦成说,原有捆绑式收费只有3个等级,每个等级对应一个收费标准,“如果某物业公司提供的综合管理服务、公共秩序维护达到了一级,那这两项的收费就按照一级标准,另外三项服务提供了二级甚至三级的服务,那么这三项将有相应标准,五项的标准加起来才是该物业公司的收费标准,不再是以前的‘一口价’”。

      释疑▶▶指导价上涨不等于物业费集体上涨

      政府指导价是否适用所有小区物业、是否意味着市区小区物业收费标准全部上涨?

      钟锦成解释,政府指导价上涨不等同于物业费集体上涨,政府指导价主要是针对新建成并未成立业主大会的小区,限制物业公司随意制定收费标准。对于本《方案》实施前已签订《前期物业服务合同》的新建成小区或已成立业主大会的小区,仍按合同约定执行,重新签订合同时可参照指导价进行议价。

      对于一些高档住宅小区,物业服务质量较好、经营成本较高的,无法按照政府指导价经营的物业公司,确需超过政府指导价标准的,物业企业也可向价格主管部门提出书面申请,说明理由,同时提交成本测算证明材料,经价格主管部门核定后执行。

      声音

      物业管理费指导价上涨,这是好事。多年来,惠州市的物业收费标准较低,这在很大程度上影响了物业行业的健康发展,也间接影响了物业企业的服务水平和居民的生活质量。指导价上涨有利于物业行业的健康发展,希望各物业企业在提高收费标准的同时,提高服务质量。

      ——惠州市物业管理协会会长刘德军

      新方案将物业管理各项目进行了细化,有利于业主及业委会对物业公司的服务质量和定价进行比照和监督,更有操作性。对于指导价上涨的问题,如果是一些条件较好的小区在提高服务质量的基础上提升2毛钱的价格,相信大部分人还是可以接受的;对于一些硬件条件相对滞后的小区,则应严格按照新的标准重新评定服务级别,再相应调整收费标准。

      ——东平某住宅小区业委会委员方先生

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[作者:林涌浩 关键词:过半物业亏损 广东惠州住宅物业费指导价拟上涨 录入:小飞鱼 责编:小飞鱼 阅读次数:1992]

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