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动用物业维修资金难 业主呼吁别再"挤牙膏"

来源:新华日报 发表日期: 2013-2-9 23:25:19

    

动用物业维修资金难 业主呼吁别再"挤牙膏"
(发布日期: 2013-2-7 作者: 记者汪晓霞 实习生李蕾 ) 来源: 新华日报
 

      尽管两次当选南京市鼓楼区优秀业委会主任,但“优秀”的曾凡奎也被眼前的困难“难”倒了——物业维修资金活期难以转成定期,资金无法实现高效率,而申请支取部分维修资金用于小区公共区域的改造也是一波数折。

      曾凡奎是南京河西龙凤玫瑰园小区的业委会主任。龙凤玫瑰园是2008年底2009年初交付的小区,共702户居民,居住面积8.5万平方米。“我们这个楼盘比较特殊,是在几乎烂尾的状态下交房的。勉强住了两年后,业主们自发捐款20万改造了小区大门,但13个单元门铁皮破损严重,小区绿化光秃秃,门禁和对讲系统基本都坏了,这些公共区域亟需改造,再让大家捐款也不现实,所以我们想申请使用一部分维修资金。”

      龙凤玫瑰园小区存放在南京市物业办的维修资金共有821万元。2012年初,曾凡奎等人找相关单位做了预算合同,绿化、单元门改造、门禁系统更换等所需费用共近36万元。考虑到物业维修资金存活期资金效益差,他们想把821万中的700万从活期转为5年定期,让资金效率最大化。动议既出,曾凡奎和业委会副主任施正义等就忙乎开来,但一上来就遇到头疼事——活期转定期须经两个二分之一(面积、户数)业主的同意,申请专项维修资金则需要两个三分之二(面积、户数)业主的同意。于是,从去年4月开始,13名业委会成员每次征集一些居民做志愿者,白天上班,晚上挨家挨户敲门征求意见。

      曾凡奎说,两个二分之一和三分之二是《物权法》所规定,这是硬杠杠,但在具体执行时,主管部门也应考虑到目前许多住宅小区业主数量较大、执行可能遭遇困难的现实,出台一些便民的举措。“北京、广州等地已建立维修资金电子投票服务平台,即便人在外地也能通过平台表决共同决定事项,决策的效率和准确性都可以提高。南京为何不这样做?”

      数月跑腿后,小区业委会终于将“活转定”申请和维修资金使用申请材料上报。维修资金申请单、改造施工合同、审计合同加上业主大会票选统计表等等,有几十页厚。“送到物业办,却被告知要先送到奥体的政务中心,那边初审后再送到物业办。物业办在审核材料后,发现有问题,并不直接联系业委会,而是又退回政务中心,我们再去政务中心提取。”施正义具体操办申请事宜,前前后后往政务中心跑了五六趟。“先是说业主票数不够,退件;后来又说缺少物业公司的章,又退件……每退一次就跑一趟,为什么不一次性地全部审核完、把问题全部摆出来,非要像挤牙膏似的呢?”对于这一点,施正义特别想不通。

      好不容易,直至去年12月31日,材料总算过关了,但物业办却表示,要想活期转定期,必须“先使用后转存”,即把改造工程完成之后,才能转。曾凡奎说,去年底省人大通过的《江苏省物业管理条例》已经明确,小区物业维修资金至少8成可转为定期,但当他们向物业办提出这一依据时,工作人员却回答说,这一条例要到今年5月1日才执行。按照当前的利率,700万元的资金存活期,利率为0.35%,一年利息是2.45万;如果转为5年整存零取定期,利率为3%,一年利息是21万,两者相差18.55万。“在确保本金安全的前提下,物业维修资金就应该实现资金效率最大化,比如可以购买政府担保的信托产品,包括购买国债等,这些增值的利息无论是存银行还是用于小区改造都非常好,老百姓长期不用的钱为什么要当活期用呢?”身为公司董事长的曾凡奎十分不解。

      “活转定”悬而未决,但好在维修资金的使用申请有结果了:1月25日下午4点,申请的物业维修资金终于到账。但一查账,钱款只到了70%。“施工公司要求必须付清全款,就只能个人先垫付了。”曾凡奎还讲述了一个细节:维修资金审核公示时,主管部门来拍照。“本来应该是13个单元的公示情况都要拍的,但工作人员因为疏忽,当时只拍了两幢楼的公示照片,结果7天公示期结束后,他们又要求我们重拍。这不是耽误我们申请维修资金的时间吗!”一气之下,他打了“12345”投诉。还好,第二天工作人员道歉了。

      施正义也是一家公司的老板,这段时间公司的业务几乎都没时间打理,“时间和交通成本太高了!心里急啊,就想赶在春节前把小区改造好,过年有个新气象。”

      曾凡奎感叹:职能主管部门应主动帮助业委会开展工作,但从目前来看,指导和帮助都有限,反倒是约束太多。“有时主管部门一个电话,我们就要跑好几趟。业委会这样的群众组织真的经不起如此折腾!”

      [主管部门回音]:

      物业维修资金使用难,并不是仅仅发生在龙凤玫瑰园一个小区,也绝非南京一地的现象。长沙近10年归集了95亿物业维修资金,但资金使用率仅千分之五。

      一边是大量维修资金“沉睡”,另一边却是业主使用难。对此,记者采访了南京市物业办资金管理科施科长。他表示,2000年至今,南京市物业维修资金共归集近56亿元。“我们没有统计过资金使用率,但去年一年使用了5300万,每年呈递增态势。”

      施科长坦言,专项维修资金的动用,一直是困扰小区物业的难题。但他认为,最大的难题并不是主管部门的“刁难”,而是难在两个三分之二。维修资金虽然是业主的,但主管部门必须确保监管安全,申请使用必须符合法定程序,所以才会有一系列繁琐的过程要走。“比如活期转定期,我们是想等他们把工程做完了,维修资金基数准确了再转;拨款先拨70%是因为工程完工后还要验收并经第三方审计,一切无误后才能拨另外的30%。”而对于多次退件让业主跑腿、下款花了20多天,他称是“个例”,“如果手续齐备,下款只要5个工作日。”

      针对业主提出简化两个三分之二的投票手段,他表示,南京已经在研究推出“小区业主公共事务决策平台”,选物业公司、业委会、维修资金使用等,均可以通过平台完成。“目前正在做测试,最快春节后推出。”

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[作者:记者汪晓霞 实习生李蕾 关键词:动用物业维修资金难 业主呼吁别再"挤牙膏" 录入:小飞鱼 责编:小飞鱼 阅读次数:2453]

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