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住宅维修资金权归业主或更好

来源:经济参考报 发表日期: 2012-10-15 15:23:57

    

住宅维修资金权归业主或更好
【发布日期】2012-2-21 【作者】萧坊 【来源】经济参考报

    

      据广州市维修资金管理中心透露,今年年内,管理中心将制定本市《住宅维修资金管理办法》及维修资金购买国债的操作细则。以后全市各个小区可通过业主投票,取七成维修资金购买国债。

      根据建设部和财政部的《住宅专项维修资金管理办法》,在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。可是,国债收益率又如何呢?以去年的数据为例,存续期在10年出头的国债收益率基本维持在4%左右,5年期为3.5%左右,而存续期在2-3年的品种收益率略低于3%,能实现保值就不错了,增值根本无从谈起。

      根据《物权法》的规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。也就是说,专项维修资金是附有特别目的的财产,这笔财产的主人是业主,在法理上,只要业主同意,交多少,怎么交,这笔资怎么使用及如何投资运作,这都是业主自个的事。只是,由于维修资金具有“准公共产品”和“共有财产”的特征,政府应适当介入其中。但政府对此介入过多,可能扼杀市场自由创新的活力,丧失效率,也容易带来腐败。

      在英、美、日及中国的香港和台湾等地区,维修资金的管理就是完全的市场化运作。在香港,业主委员会(业主立案法团)具有独立法人资格,拥有法律赋予的民事法律主体的权利、义务和责任,代表整个小区的业主来管理常用基金(包括维修基金)。在美国,业主将维修资金通过代管协议交予基金公司进行增值运作,所得收益除去管理费外,归全体业主共有,同时,基金公司设立保证金,在投资遭遇风险时用保证金取代专项维修资金。

      在我国,业主委员会并不具有独立的法人资格,没有财产保证,而且,业主委员会委员通常都是兼职、缺乏专业素质。但这些缺陷却可以通过“信托制度”来解决。在信托制度之下,业主发挥自主权,请银行(或其他信托机构)根据信托合同谨慎地进行低风险的投资。住房的“养老钱”交给一个受权力干预较少,受市场影响较多的机构,可能更宜做到安全经营、妥善管理,并最终实现保值、增值的目标。

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[作者:萧坊 关键词:住宅维修资金权归业主或更好 录入:小飞鱼 责编:小飞鱼 阅读次数:1839]

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