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物业公司“无奈撤军”为哪般

来源:济南时报 发表日期: 2012-10-15 15:20:13

    

物业公司“无奈撤军”为哪般
【发布日期】2012-7-30 【作者】 【来源】济南时报

    

      7月3日,雅居园小区的物业客服中心大门紧闭,小区物业管理处于半瘫痪状态。 记者张勇 摄□采写/见习记者 张晓莉统筹/黄智义

      1999年,济南拥有了第一家物业管理企业,从此,住宅小区、办公楼等开始有了专业“管家”。

      2007年,济南市物业管理行业协会正式成立,济南物业管理企业有了自己

      的组织。目前,济南有物业企业近500家,其中250多家是物业管理行业协会的会员。

      这些年来,物业企业和物业协会走过了风风雨雨,物业和居民的关系越来越无法分开。物业企业

      面临什么样的生存现状?物业服务又经历了哪些蜕变,并将有什么样的发展方向?本报对此进行了调查。

      佳园物业撤出雅居园小区,宏泰物业撤出宏泰小区……近期济南物业协会不完全统计数据显示,已有十余家物业撤离原服务小区。尽管与济南市庞大的物业市场相比,这样的“撤军”显得“波澜不惊”。但因为物业管理已经成为百姓日常须臾不离的服务,物业公司的撤出,还是给小区居民造成了不小的困扰。

      记者在雅居园小区看到,没有了物业的小区开始脏乱。几乎小区内每个垃圾桶都是满满的,不少垃圾袋散落地上。炎热的高温下,股股异味飘散出来,熏得居民直掩鼻。没有及时浇灌的绿化带和植被也显得无精打采。

      那么,物业缘何撤离?是服务不到位?还是有其他深层次原因?事关民生,记者展开了一番调查。

      无奈的撤离

      十余物业撤离,有些不撤的勉强度日

      相连的两个小区,物业公司频频换,频频撤。有人戏称是不是风水有问题?记者实地调查发现,物业“撤军”,大多因为入不敷出。有些现在看起来风平浪静的小区,其实物业早已“捉襟见肘”。

      文明撤离,提前半月贴通知

      “我家的下水道又堵了,你们派个人——— 咦,人呢?”7月初,和往常一样,家住高新区雅居园7号楼的王女士,到小区物业办公处报修。和往常不一样,今天再也没有物业服务人员跟随她入户维修,及时解决问题了。6月30日,在高新区雅居园小区服务长达3年之久的佳园物业公司,在贴出撤出告知的第15天,正式撤出小区。“这边的物业很少有待得长的。”家住雅居园小区的李娜表示,离雅居园小区只有一条街之隔的黄金时代小区,物业也是换了好几拨。

      济南物业协会统计数据显示,今年已有十余家物业公司撤出原服务小区。以历下区为例,就有宏泰小区、华洋名苑、留园小区、燕东山庄4个小区。

      微利转亏损,还能撑几时?

      “其实,现在小区物业中更多的处在‘死撑’状态中。”一资深物业人士表示。

      7月5日,记者来到位于文化东路与燕子山交叉口附近的汇东星座采访。汇东星座只有一座16层高的办公楼,使用面积将近17000平方米,是一个商业性的办公写字楼,大多是租用型的小公司。

      汇东星座物业的一名负责人介绍,人工成本、物料成本持续增加,公司由原来的微利迅速转化为亏损后,资金缺乏,直接导致员工招聘难、设施设备维护滞后。为了保障公司的正常运行,只能裁员。裁员之后,人员变少,服务质量势必下降。“为了维护公司的品牌,2011年11月1日,我们曾经计划核涨物业费,只有不到一半的业主同意,没有通过。”“打破头”才中标的物业项目,因为入不敷出不得不撤出,这仅仅是物业公司的“无奈”吗?

      涨还是不涨,这是一个问题

      物业能亏本?很多业主不相信

      对于物业公司亏本的说法,一些业主们并不买账。

      账目:物业一算账,还真亏了

      “物业没说实话,每年交那么多物业费,怎么就亏损了呢?”家住雅居园小区的沈先生提出自己的质疑。

      沈先生表示,按照小区现在的物业收费标准,再加上每月收取的停车位管理费,怎么着也得上百万元,养活物业的几个人应该绰绰有余。记者采访时,小区大部分居民和沈先生有同样的观点。

      对此,佳园物业负责人给记者算了一笔细账。雅居园居住和商用面积大约10万平方米,其中按照多层(面积40000平方米)0.6元/平方米,高层(面积62000平方米)1.0元/平方米,年物业费为1032000元,年停车位(地上370个车位,每月80元,地下240个停车位,每月 60元)管理费收入为528000元。年总收入为1560000元。

      物业支出如下:职工(63人平均工资1700元)工资支出1285200元,每年电梯维修保养费12万,垃圾清运费(按高新区每车1000元计算)7万,从年初到现在的车辆划损补偿费也有12万,总额为1595200元。物料支持等其他支出,与电梯广告收益大体相抵,最终亏损35200元。

      疑问:公示的账目,有没有“猫腻”?

      有业主表示,即使物业费收支情况进行公示了,结果无外乎“亏损”这一结果,而其中各项支出项目,也是“物业公司自己说了算的”。

      那么,“自己说了算”的支出中,物业公司有哪些“说不清道不明”的事儿?

      记者调查发现,多数旧小区没有房屋维修基金,经常需要物业公司从收入中支出。业内人士高女士表示,由于许多业主不大清楚物业公司在支出维修资金,所以认为物业公司有“猫腻”。“当物业项目比较新、不需要物业服务企业在维修修缮方面投入大的资金期间时,物业公司还能保本或微利运营。一旦项目老化,而大多数旧小区并没有房屋维修基金,又需要物业投入较大资金进行修缮时,物业公司将因为拿不出资金而不得不退出物业管理。”

      “随着员工工资的一涨再涨,佳园物业在我们小区确实挣不着钱。”雅居园小区业委会成员李先生表示。

      分析:有多少误解还没有解开?

      家住黄金时代小区的曹女士表示,物业养的“闲人”太多,能不亏损吗?保洁的还好,关键是保安。小区进出的人都很随意,我从来没看见他们上前阻拦。

      “业主有这种想法是可以理解的。”业内人士刘女士分析,不过之所以很难看到保安阻拦入门人员,主要是因为不少保安刚入住小区的时候很尽职,阻拦次数多了,业主就心生不满,为什么进自己小区还要受盘查。

      大型小区人员太多,保安很难把业主认全。保安是轮休制,某些业主出入时间变化较大时,保安也会把握不准。“这也是我们现在比较尴尬的地方,拦也不是,不拦也不是。”

      7月3日,雅居园小区内同时摆放着新老物业安放的垃圾箱。老物业的垃圾箱旁满是垃圾无人问津。 记者张勇 摄□采写/见习记者 张晓莉统筹/黄智义

      不知大家有没有想过,有的时候,我们认为“理所当然”的事情,其实“并非如此”。在连续多个小区进行实地调查走访后记者发现,不少业主对物业公司的职能存在一些误读。

      下水道阻塞、暖气片不热、地面漏水……物业公司替人代过、受罚的次数已经难以用数字计算了。

      这些活到底该不该物业干

      物业到底该干哪些活

      一个灯泡的换“法”:“物业吗?快来帮我换灯泡!”

      楼道里的灯泡坏了,怎么办?找物业。家里的灯泡坏了,怎么办?也找物业。

      “不错,都可以来找物业,但是这两个‘找物业’是不同的。”诚信行物业公司相关负责人高女士表示,想要解除部分业主对物业职能的误读,首先要弄明白“公共区域”这个概念。

      以修灯泡为例。如果灯泡位于小区广场、楼道等公共区域(即两个或两个以上产权人共有的区域),这个灯泡的维修就要由物业公司全权处理。如果这个灯泡位于小区居民的家里,小区居民在请物业帮忙更换时,就属于特约服务,物业应收取相应的服务费用。

      据介绍,小区物业包括公共部位设施设备的维修、管理;公共部位保洁;公共部位绿化;公共秩序维护;安全防范的协助;禁止行为的告知劝阻;小区车辆的管理;业主房屋、小区管道等档案的管理等。

      暖气片不热,应找专营单位

      “物业代人受过的一大体现,就是代替专业经营单位受过。”业内人士表示,水管子坏了,暖气片不热等供电、供水、供暖、供气的问题,直接负责人应该是相关的专业经营单位。“如果居民的暖气片不热,为了提高居民满意度,我们有责任积极联系专业单位为其维修,但是我们物业没有为其直接维修的义务。”高女士表示,冬季不少的矛盾就来源于暖气片。

      房子质量有问题,到底应找谁?

      房子出现漏水等质量问题,到底应该找谁?“我不知道找谁,但是我觉得找物业最近。”家住黄金时代小区6号楼的范先生说。“开发商向用户交付销售新建商品房住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”高女士表示,这“两书”中对房屋维修有明确的规定。

      记者查阅发现,《住宅质量保证书》应当包括以下内容:1、工程质量监督部门检验质量的等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位,答复和处理的时限。

      “业主房屋内部出了问题,在报修期之内,由开发商负责修理;在报修期之外,由业主出钱维修。”高女士说。

      收费与服务之恶性循环

      物业收费难,服务质量难以保障

      业内人士透露,目前,济南物业管理行业存在着一种尴尬局面,业主在无正常理由的情况下可以随意拖欠或随意少交、不缴纳物业管理费,而物业服务公司除了法律诉讼之外却别无他策,严重制约了行业的生存和发展。于是就出现了物业服务企业降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。

      今年春节,家住市中区某小区的王女士与物业公司负责人发生语言冲突,并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后,物业公司无奈之下,停掉王女士家的水、电,催促缴费。

      “物业的做法,在法律上是违法行为。”济南物业协会相关负责人表示,但是在停水停电的背后,我们应该看到物业收费时的无奈。

      该负责人表示,现在还有一部分市民,认为享受物业服务是理所当然的,而对于交纳物业管理费感到不理解、不情愿。这种行为也会在一定程度上打击已交物业费的业主的积极性,从而造成其他业主的效仿,成为收费难的重要成因。

      历史:员工最低工资8年涨3倍,物业费却8年不变

      很多物业公司的负责人告诉记者,从历史衍变来看,物业费已经8年没有变化了。“员工工资都涨了好几倍了。”

      1、2002-2012年济南最低工资标准(市内五区)

      2、济南市住宅小区物业服务等级收费标准(单位:元/平方米)

      经营成本不断上涨,但物业服务费却止步不前,2011年,全国主要城市最低工资标准都有不停程度的提高,上海、深圳、广州涨幅均超过13.0%。济南从2004年的410元,到2012年的1240元,最低工资标准已是以前的3倍,物业服务费却从2004年至今一直没变。最低每平方米0.3元,最高每平方米1.8元。物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配,同时更是远远低于人员工资的涨幅水平。

      随着济南人们生活水平的提高,业主对物业服务品质要求越来越高,这与物业服务费长期稳定在低水平之间的矛盾日益显著。

      最低工资标准 执行时间410元 2002.10.01——— 2004.12.31530元 2005.01.01——— 2006.09.30610元 2006.10.01——— 2007.12.31760元 2008.01.01——— 2010.04.30920元 2010.05.01——— 2011.02.281100元 2011.03.01——— 2012.02.291240元 2012.03.01———级别 多层住宅 小高层、高层等住宅一级 0.70-1.00 1.20-1.80二级 0.50-0.70 0.80-1.20三级 0.30-0.50 0.60-0.80

      业主:价格可上涨,但服务质量要提高

      “价格可上涨,但服务质量要提高。”记者在很多小区都听到了这样一句话。很多业主都表示,如果是物业服务水平能够提升的话,他们愿意多交纳一定的物业管理费。“其实如果一半以上的业主都能这样想,那小区的物业管理就会进入一个良性的循环。”汇东星座物业负责人申恒珍表示。

      家住雅居园小区的李女士告诉记者,0.6元/平方米的价格确实有些低,从2006年入住小区就没变过,现在物价飞涨,工资上升,这个物业管理费确实应该上涨一些。

      李女士告诉记者,她家已经在小区里面居住了6年时间,是看着佳园物业经过3个月的试用期竞争留下的,现在佳园物业的人走了,她不知道业主们以后还能不能得到质量比较好的物业服务。

      涨还是不涨?其实已经不是一个问题。要避免物业服务的“囚徒困境”,当事各方包括公共管理者都需要思考:如何维护我们共同的家园?

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